贵州湄潭农地入市调查,农村集体经营性建设用地改革的

贵州湄潭县该宗土地是贵州省农村集体经营性建设用地改革的“第一宗”。这宗拍卖的土地位于贵州省湄潭县茅坪镇土槽村向阳村民组,总面积3332平方米,规划用途为商业和服务业用地。

近日,中国银监会、国土资源部联合发布《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》,首批包括贵州省湄潭县、四川省郫县、广东省佛山市南海区等15个城市。

在拍卖会上,3位竞拍人经过6轮举牌竞价,竞拍人李一业以80万元人民币竞得该集体经营性建设用地40年的土地使用权。他说:“这次公开拍卖得到的土地使用权,与国有建设用地同等入市,同权同价,既可以抵押,也可以融资,我感到有保障,准备用这块土地建一个涵盖加油、购物、餐饮、住宿和娱乐等功能为一体的一站式服务区。

推进集体建设经营性用地入市,被认为是增加农民财产性收入的方式之一。而上述“办法”的出台,标志着农村集体经营性建设用地入市的试验,在抵押贷款方面获得制度性保障。

农村集体经营性建设用地入市改革试点工作是农村土地制度改革的重要内容,这宗土地拍卖成功,意味着作为中国土地制度改革进入试点阶段。

所谓“集体经营性建设用地入市”,是指在符合规划和用途管制的前提下,农村集体经营性建设用地可以以出让、租赁、入股等模式参与市场交易,和国有土地“同权同价”。

湄潭县农村改革实验区办公室副主任张雷对21世纪经济报道记者表示,2017年将是“农村集体经营性建设用地”试点经验总结期,因此今年的工作规划将非常重要。

湄潭农地“同权同价”试验

张雷介绍,湄潭主要探索的是:“通过集体经营性建设土地入市,实现了农村建设用地和国有建设用地的同权、同价、同等入市。”

如湄潭县鱼合村拍卖出让面积为0.18亩的集体经营性建设用地40年使用权,成交价款20万元,成交单价111.11万元/亩,而同区位拍卖出让面积为1.76亩的国有地块50年使用权,成交价款200万元,成交单价113.64万元/亩。

更重要的是允许农村经营性建设用地可以像国有土地一样公开地“招拍挂”,“和我们以前的农村建设用地的流转半径是不同的,以前只能在本村的集体成员内部流转,这就局限了它的价格和使用”,张雷表示。

湄潭县红坪村村支书张权友对21世纪经济报道记者称,在集体经营性建设用地没有入市前,一亩地的年均收益只有五六百元;允许入市后,村集体把这类土地拍卖
所得收益入股园区企业,一亩地每年收益比之前增长5倍,更为重要的是,随着企业的入驻,大量曾经外出务工的人员,开始选择返乡就业。

但值得注意的是,这场“同权同价”的实验,并非适合所有位置的地块。

湄潭县在试验中发现,入市地块通常位于离城区较近、交通便利、流动人口相对较多或有商服、工业聚集效应或有潜在商机的地段。如湄潭县挂牌出让的兴隆镇红坪
村地块,距湄潭县城仅4公里,且旁边有高等级公路直通县城;湄潭县拍卖出让的茅坪镇土槽村地块,紧邻天生桥地质公园,具有潜在旅游商机。

符合入市条件农地太少

据国土资源部数据,农村集体经营性建设用地约占集体建设用地的10%左右,在中西部比较偏远的农村,或在10%以下。

21世纪经济报道记者以湄潭以土地利用总体规划和城乡规划作为底数核查依据发现,该县共计15个镇、132个村共有农村集体建设用地总量为79654.6亩,其中集体经营性建设用地为4625亩,仅占总量的5.8%。